O que entender antes de assinar um contrato de locação

Assinar um contrato de locação é mais do que combinar o valor do aluguel e receber as chaves. O documento define o prazo da locação, as despesas, a garantia, as responsabilidades de cada parte e as condições para encerrar o contrato.

A principal norma sobre o assunto é a Lei nº 8.245/1991, conhecida como Lei do Inquilinato. O Código Civil também se aplica de forma complementar, especialmente por meio dos deveres de boa-fé, probidade e cooperação.

O contrato deve ser claro

Antes de assinar, confira se o documento informa corretamente:

• quem são o locador, o locatário, os fiadores e a imobiliária; • endereço completo e características do imóvel; • finalidade da locação; • prazo de duração e condições de renovação; • valor do aluguel, vencimento e índice de reajuste; • condomínio, IPTU, seguro e contas de consumo; • modalidade de garantia; • regras para reparos e benfeitorias; • multa por atraso e saída antecipada; • vistoria e procedimento de entrega das chaves.

Não assine campos em branco. Se uma condição foi importante para fechar o negócio, como a autorização para animais, instalação de ar-condicionado ou uso de determinada vaga, ela deve estar escrita no contrato ou em um anexo assinado.

Pelo Código Civil, os contratantes devem agir com boa-fé desde a negociação até o fim da relação. Isso significa que informações relevantes não devem ser escondidas e que o contrato deve ser interpretado de forma coerente com o que foi realmente combinado.

O prazo muda os direitos das partes

Em contratos residenciais escritos com prazo igual ou superior a 30 meses, a locação termina no prazo previsto. Se o inquilino continuar no imóvel por mais de 30 dias sem oposição do proprietário, a locação pode ser prorrogada por prazo indeterminado.

Nos contratos com prazo inferior a 30 meses, a retomada do imóvel pelo proprietário é mais limitada depois do término. A Lei do Inquilinato prevê situações específicas, como falta de pagamento, infração contratual, uso próprio em determinadas condições, realização de obras e locação que já ultrapassou cinco anos.

Por isso, o inquilino deve entender por quanto tempo poderá permanecer no imóvel. O proprietário deve verificar se o prazo escolhido permite a retomada que pretende. A imobiliária deve explicar essa diferença antes da assinatura.

Aluguel e encargos precisam estar separados

O contrato deve informar não apenas o valor do aluguel, mas também o custo total estimado da ocupação. Isso inclui condomínio, IPTU, seguro, água, energia, gás e eventuais taxas de administração ou cobrança.

A Lei do Inquilinato atribui ao locatário, em regra, o pagamento das despesas ordinárias de condomínio e dos consumos do imóvel. Já as despesas extraordinárias de condomínio são normalmente responsabilidade do locador.

O proprietário não deve repassar despesas sem base legal ou contratual. A imobiliária deve apresentar cobranças discriminadas, deixando claro o que é aluguel, reembolso ou remuneração por serviço.

Escolha e leia a garantia

A Lei do Inquilinato prevê modalidades como caução, fiança, seguro-fiança e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. Em regra, não se pode exigir mais de uma garantia no mesmo contrato.

Na caução em dinheiro, o limite legal é de até três meses de aluguel. O contrato deve informar como o valor será depositado e devolvido ao final da locação.

O fiador também deve ler o contrato com atenção. A fiança não é uma simples formalidade: ela pode gerar responsabilidade patrimonial. A Súmula 214 do STJ estabelece que o fiador não responde por obrigações de aditivo contratual ao qual não tenha anuído.

O seguro-fiança também precisa ser analisado. Confira cobertura, exclusões, renovação e quem pagará o prêmio.

A vistoria protege todos

A vistoria de entrada deve registrar o estado do imóvel com detalhes. É importante fotografar pintura, pisos, portas, janelas, tomadas, torneiras, vazamentos, mofo, móveis e medidores.

O locador deve entregar o imóvel em condições de uso e garantir o uso pacífico durante a locação. O locatário deve conservar o bem, comunicar defeitos e devolvê-lo no estado em que o recebeu, descontado o desgaste normal.

Uma vistoria genérica pode gerar problemas na saída. Um laudo detalhado protege o inquilino contra cobranças indevidas e ajuda o proprietário a identificar danos efetivamente causados durante a locação.

Reparos e benfeitorias

Em regra, o proprietário responde por defeitos anteriores à locação e por reparos estruturais que não tenham sido causados pelo inquilino. O locatário responde pelos danos provocados por ele, seus familiares, visitantes ou prestadores.

Se reparos urgentes de responsabilidade do proprietário durarem mais de dez dias, o locatário pode ter direito a abatimento proporcional do aluguel. Se ultrapassarem 30 dias, pode ser possível encerrar o contrato.

Quanto às benfeitorias, o inquilino deve ter cuidado antes de reformar. A Lei do Inquilinato prevê regras diferentes para benfeitorias necessárias, úteis e voluptuárias. Além disso, o STJ entende que é válida a cláusula de renúncia à indenização e ao direito de retenção por benfeitorias.

Por isso, toda obra deve ser autorizada por escrito, com definição sobre quem pagará e se haverá ou não indenização ao final.

Saída antecipada e multa

O inquilino pode devolver o imóvel antes do fim do contrato por prazo determinado, mas normalmente deve pagar a multa prevista. Essa multa deve observar a proporcionalidade em relação ao período cumprido e ao tempo restante.

A Lei do Inquilinato prevê dispensa da multa quando a saída ocorrer por transferência do empregado, público ou privado, para outra localidade, desde que o locador seja notificado por escrito com pelo menos 30 dias de antecedência. Essa é uma das hipóteses previstas em lei; outras situações dependem do contrato e do caso concreto.

Antes de entregar as chaves, o inquilino deve pedir o cálculo detalhado da multa, comunicar a saída por escrito e guardar o comprovante de entrega.

Venda do imóvel e direito de preferência

Se o proprietário decidir vender o imóvel, o locatário tem direito de preferência em igualdade de condições com terceiros. A comunicação deve informar preço, forma de pagamento e demais condições relevantes. O prazo para aceitar a proposta é de 30 dias.

Quem deseja proteger a continuidade da locação em caso de venda deve avaliar a inclusão de cláusula de vigência e a averbação do contrato na matrícula do imóvel. A orientação profissional é importante, especialmente em contratos longos ou comerciais.

O papel da imobiliária

A imobiliária pode apenas intermediar a locação ou também administrar o contrato. Essa diferença deve estar clara.

A Lei nº 6.530/1978 prevê a intermediação na locação de imóveis como atividade do corretor de imóveis. Na prática, a imobiliária deve conferir documentos, explicar as cláusulas principais, organizar a vistoria, registrar comunicações e prestar contas quando administrar os valores e obrigações da locação.

O Código de Defesa do Consumidor não se aplica automaticamente ao contrato de locação entre proprietário e inquilino, segundo o STJ. Entretanto, a relação entre o proprietário e a empresa administradora pode ter características próprias de prestação de serviços, conforme o contrato e a atividade realizada.

Checklist antes de assinar

Antes de assinar, confirme:

1. O imóvel e seus acessórios estão descritos corretamente?
2. O prazo atende ao objetivo das partes?
3. Aluguel, reajuste e encargos estão claros?
4. Foi exigida apenas uma modalidade de garantia?
5. A vistoria foi anexada com fotos?
6. As regras de reparos e benfeitorias estão escritas?
7. A multa por saída antecipada tem cálculo compreensível?
8. O contrato explica como será feita a entrega das chaves?
9. A imobiliária deixou claro se intermedeia ou administra?
10. Todos receberam uma cópia final assinada?

Um contrato de locação bem elaborado não serve para favorecer apenas uma parte. Ele deve deixar claro o que o inquilino pode exigir, o que o proprietário pode cobrar e quais obrigações cabem à imobiliária. Ler antes de assinar costuma ser mais simples e mais barato do que discutir depois.