Locação residencial ou comercial:entenda a diferença antes de assinar

Alugar um imóvel para morar não é a mesma coisa que alugar um espaço para trabalhar. Embora os dois contratos sejam regulados principalmente pela Lei do Inquilinato, a finalidade do imóvel muda os direitos, os cuidados e até a forma como o contrato pode terminar.

Saber essa diferença ajuda o inquilino a evitar surpresas. Afinal, ninguém quer descobrir depois da mudança que não pode exercer determinada atividade no imóvel, que uma reforma precisava de autorização ou que perdeu um prazo importante para proteger o seu negócio.

Primeiro: qual será o uso do imóvel?

A locação é residencial quando o imóvel será usado como moradia. É o caso de casas, apartamentos e imóveis destinados à residência do inquilino e de sua família.

A locação é não residencial ou comercial quando o imóvel será usado para uma atividade profissional ou empresarial, como loja, escritório, consultório, salão, restaurante, depósito ou sede de uma empresa.

Essa informação deve aparecer claramente no contrato. Não basta alugar uma casa e começar a atender clientes, abrir um comércio ou instalar uma empresa sem verificar se o uso é permitido.

Antes de assinar uma locação comercial, o inquilino deve confirmar:

• se o zoneamento municipal permite a atividade;

• se o condomínio autoriza aquele uso;

• se o imóvel tem condições de receber clientes, funcionários ou equipamentos;

• se há necessidade de alvará, licença ou autorização específica;

• quem será responsável por adaptações e obras.

Uma promessa feita durante a visita não substitui a autorização escrita. Se o imóvel precisa ter uma finalidade específica, essa condição deve constar do contrato.

O que muda para o inquilino residencial?

Na locação residencial, a maior preocupação costuma ser a segurança da moradia. O inquilino quer saber se poderá permanecer no imóvel pelo prazo combinado, quanto pagará por mês e quem cuidará dos reparos.

Em contratos residenciais escritos com prazo igual ou superior a 30 meses, a locação termina no prazo previsto. Se o inquilino permanecer no imóvel por mais de 30 dias sem oposição do proprietário, a locação pode ser prorrogada por prazo indeterminado, mantendo-se as demais condições.

O que muda para o inquilino comercial?

Na locação comercial, o imóvel faz parte da atividade econômica. O ponto, a localização, as instalações e o tempo de permanência podem influenciar diretamente o faturamento e o valor do negócio.

Por isso, o inquilino comercial precisa olhar além do aluguel. Antes de assinar, deve avaliar se o imóvel atende à atividade e se o contrato oferece estabilidade suficiente para recuperar os investimentos feitos no local.

Reformas: uma diferença que pesa no bolso

Em uma locação residencial, o inquilino pode querer pintar, instalar armários ou adaptar um ambiente. Em uma locação comercial, as obras podem ser maiores: fachada, divisórias, rede elétrica, acessibilidade, cozinha profissional, exaustão ou adequação para atendimento ao público.

Em qualquer modalidade, obras relevantes devem ser autorizadas por escrito. O documento deve indicar quem pagará, quem será responsável pelas licenças e o que acontecerá com as melhorias no fim do contrato.

A Lei do Inquilinato prevê regras sobre benfeitorias, mas o contrato pode conter cláusula de renúncia à indenização e ao direito de retenção. O STJ considera válida essa renúncia em contratos de locação.

O inquilino deve ler essa cláusula antes de investir no imóvel. Uma reforma que parece necessária pode não ser reembolsada depois. No caso comercial, esse cuidado é ainda mais importante, porque o investimento costuma ser maior.

O proprietário pode pedir o imóvel a qualquer momento?

Não existe uma resposta única. Ela depende do tipo de contrato, do prazo, da finalidade e da situação da locação.

Durante o prazo determinado, o proprietário não pode simplesmente reaver o imóvel quando quiser, salvo hipóteses previstas em lei ou no contrato. O inquilino, por outro lado, pode devolver o imóvel antes do fim, normalmente pagando a multa proporcional prevista, ressalvadas as hipóteses legais de dispensa.

Na locação comercial, a preocupação adicional é a continuidade do negócio. O inquilino deve verificar se existe cláusula de renovação, se o contrato permite venda do imóvel sem proteção específica e se há prazo suficiente para recuperar os investimentos.

Importante:

Na locação residencial, o foco costuma estar na proteção da moradia, na previsibilidade dos custos e nas condições de permanência. Na locação comercial, entram também a continuidade do negócio, o ponto, as licenças, as obras e a possibilidade de renovação.

Em ambos os casos, o inquilino tem o direito de entender o que está assinando. Um contrato claro não elimina todos os problemas, mas evita que uma dúvida importante só apareça depois da mudança, da abertura do negócio ou de um investimento que não poderá ser recuperado.