Manutenção em imóvel alugado: quem é responsável pelo quê?

Em imóveis alugados quando surge uma infiltração, um vazamento, um problema elétrico ou uma falha estrutural, a primeira pergunta costuma ser: quem deve providenciar e pagar o reparo?

Preparamos algumas orientações para quando isso acontece. A solução de um caso concreto pode depender de vistoria, laudo técnico, contrato e documentos de comunicação.

A regra principal: identificar a causa do problema

Não basta perguntar onde o defeito apareceu. É necessário investigar por que ele apareceu.

Uma mancha no teto, por exemplo, pode resultar de vazamento na unidade superior, falha na impermeabilização, problema em tubulação, falta de manutenção de uma área comum ou dano causado pelo próprio ocupante. O local da mancha não define sozinho quem deve pagar.

Da mesma forma, uma tomada que parou de funcionar pode ser consequência de defeito na instalação elétrica, sobrecarga, alteração feita pelo inquilino ou desgaste de um equipamento. A responsabilidade deve ser definida depois da verificação da causa.

A comunicação inicial deve registrar fatos objetivos, como:

• qual problema foi identificado; • em que local ele apareceu; • quando foi percebido; • se está aumentando ou causando risco; • se houve tentativa de reparo; • fotos, vídeos e documentos disponíveis.

Evite afirmar como certeza aquilo que ainda é apenas uma hipótese. Um bom registro pode dizer: “há umidade no teto do banheiro; é necessário verificar se a origem está na tubulação, na impermeabilização ou na unidade superior”.

Responsabilidade do proprietário

A Lei do Inquilinato atribui ao locador o dever de entregar o imóvel em condições de servir ao uso previsto, garantir o uso pacífico durante a locação, manter a forma e a destinação do imóvel e responder por vícios ou defeitos anteriores à locação.

O Código Civil também estabelece que o locador deve entregar e manter a coisa alugada em estado de servir ao uso a que se destina e garantir o uso pacífico pelo tempo do contrato.

Na prática, o proprietário normalmente é responsável por:

• problemas estruturais do imóvel; • falhas em lajes, telhados, fundações e paredes estruturais; • infiltrações decorrentes de impermeabilização defeituosa; • vícios ou defeitos que já existiam antes da entrada do inquilino; • instalações essenciais que apresentem defeito não causado pelo ocupante; • reparos necessários para manter o imóvel habitável; • defeitos decorrentes do desgaste natural, quando não houver mau uso; • danos originados em áreas comuns ou em outras unidades, quando a solução depender do condomínio ou de terceiro.

Isso não significa que o proprietário deva reparar qualquer problema sem investigação. Ele deve providenciar a apuração e, quando a causa estiver dentro de sua responsabilidade, executar ou custear o reparo.

Se o problema impedir o uso normal do imóvel, a urgência deve ser tratada com prioridade. Reparos urgentes de responsabilidade do locador devem ser permitidos pelo inquilino. Se durarem mais de dez dias, a Lei do Inquilinato prevê abatimento proporcional do aluguel pelo período excedente; se ultrapassarem 30 dias, pode haver possibilidade de encerramento do contrato pelo locatário.

Responsabilidade do inquilino

O inquilino deve usar o imóvel conforme a finalidade prevista e tratá-lo com o mesmo cuidado que teria com um bem próprio. Também deve comunicar rapidamente ao proprietário o surgimento de dano ou defeito cuja reparação não seja sua responsabilidade.

O locatário normalmente responde por: • danos causados por ele, seus familiares, visitantes, empregados, animais ou prestadores; • consertos decorrentes de mau uso, negligência ou uso diferente do combinado; • pequenos cuidados e manutenções rotineiras ligados ao uso do imóvel; • troca de itens de consumo ou componentes simples quando o defeito decorrer do uso normal e da previsão contratual; • reparos em alterações ou instalações feitas por sua iniciativa sem autorização; • danos agravados porque o problema não foi comunicado em tempo razoável.

Exemplos de possível responsabilidade do inquilino incluem uma porta danificada por impacto, um vidro quebrado, uma pia entupida por descarte inadequado, uma parede perfurada para instalação não autorizada ou um equipamento danificado por uso incorreto.

O papel da imobiliária

A imobiliária pode apenas intermediar a locação ou também administrar o imóvel. Na rotina de manutenção, a imobiliária deve:

1. receber a comunicação do problema;
2. registrar data, local, descrição e urgência;
3. solicitar fotos, vídeos e outras informações úteis;
4. verificar o laudo de vistoria e o histórico do imóvel;
5. avaliar se há risco que exija atendimento imediato;
6. encaminhar técnico ou prestador quando necessário;
7. comunicar o proprietário e pedir autorização nos casos previstos;
8. separar reparo emergencial de obra ou melhoria;
9. acompanhar orçamento, execução e conclusão;
10. manter as partes informadas e guardar os comprovantes.

A imobiliária não deve decidir a responsabilidade apenas com base em uma fotografia ou na declaração unilateral de uma das partes. Quando a causa for controvertida, pode ser necessário laudo, vistoria técnica ou orçamento com diagnóstico.

Também é importante que a imobiliária deixe claro a diferença entre:

• manutenção necessária, para corrigir defeito ou preservar o imóvel; • manutenção de uso, relacionada ao desgaste ou à utilização cotidiana; • melhoria, que altera ou valoriza o imóvel, mas não é indispensável ao funcionamento; • reparo emergencial, que não pode esperar sem risco de dano maior ou perigo às pessoas.

A imobiliária pode contratar prestadores conforme a autorização recebida, mas deve documentar quem aprovou o serviço, qual foi o orçamento, qual problema foi diagnosticado e quem assumirá o custo.

Como comunicar um problema corretamente

Uma comunicação eficiente deve ser objetiva e documentada. Um bom modelo é:

“Foi identificada infiltração no teto do quarto em 17 de outubro. A mancha aumentou após a chuva e há gotejamento próximo à luminária. Anexo fotos e vídeo. Solicito orientação sobre a vistoria e informo que o acesso ao imóvel está disponível no dia 18, das 14h às 17h.”

Esse tipo de mensagem descreve o fato sem afirmar prematuramente quem é o culpado. Depois da vistoria, o responsável pode ser definido com mais segurança.

Em situações de risco, como cheiro de gás, curto-circuito, incêndio, risco de desabamento ou vazamento intenso, a prioridade é proteger as pessoas, desligar o que for seguro desligar e acionar os serviços de emergência ou assistência técnica adequada. A comunicação ao proprietário e à imobiliária deve ocorrer assim que possível.

Quem paga o reparo?

A responsabilidade financeira acompanha, em princípio, a causa do problema:

• defeito estrutural ou anterior à locação: normalmente o proprietário; • desgaste natural: normalmente o proprietário, salvo item de manutenção ordinária atribuído validamente ao inquilino; • dano por mau uso: normalmente o inquilino; • dano causado por visitante, animal ou prestador do inquilino: normalmente o inquilino; • reparo emergencial feito para evitar agravamento: deve ser documentado e posteriormente atribuído a quem causou ou deveria ter prevenido o problema.

O contrato pode organizar procedimentos, prazos de comunicação e limites de autorização. Ele não deve ser usado para transferir genericamente ao inquilino a responsabilidade por problemas estruturais ou defeitos que não foram causados por ele.

Quando o inquilino realizar um reparo urgente que competia ao proprietário, deve guardar fotos, notas, orçamentos e comprovantes. Antes de descontar qualquer valor do aluguel, porém, deve obter acordo escrito ou orientação profissional, porque o desconto unilateral pode gerar discussão sobre inadimplência.

Vistoria e entrada do imóvel

A vistoria de entrada deve descrever o estado do imóvel e de suas instalações. Na saída, a comparação deve considerar: • o que já existia na entrada; • o desgaste natural; • alterações autorizadas; • danos efetivamente causados durante a ocupação; •reparos realizados e documentos disponíveis.

O laudo de vistoria a deve evitar laudos genéricos. Expressões como “em bom estado” não substituem a descrição de manchas, riscos, trincas, peças quebradas, funcionamento de torneiras, tomadas e equipamentos.

Checklist de manutenção

Para o inquilino • comunique o problema por escrito assim que perceber; • descreva fatos, sem apresentar hipótese como certeza; • tire fotos e vídeos; • permita a vistoria em dia e horário combinados; • não faça obra estrutural sem autorização; • guarde orçamentos, notas e comprovantes; • registre a conclusão do reparo.

Para o proprietário • entregue o imóvel em condições de uso; • providencie reparos estruturais e defeitos anteriores; • responda às comunicações em prazo razoável; • autorize serviços urgentes quando necessários; • mantenha documentos e notas dos reparos; • não atribua ao inquilino o desgaste natural ou o defeito estrutural.

Para a imobiliária • registre todas as comunicações; • classifique a urgência; • consulte a vistoria e o contrato; • obtenha diagnóstico técnico quando necessário; • informe orçamento e responsável pelo pagamento; • acompanhe a execução; • mantenha proprietário e inquilino atualizados; • entregue relatório ou comprovante de conclusão.

Uma boa gestão de manutenção não procura apenas apontar culpados. Ela procura resolver o problema com segurança, rapidez e provas suficientes para que cada parte arque com aquilo que realmente lhe cabe.

Dr. Inquilino Relações que transformam locações.