Problemas com infiltração em imóveis alugados: de quem é a responsabilidade?

A infiltração é um dos problemas mais comuns em imóveis alugados, causando desconforto aos inquilinos e, muitas vezes, divergências entre as partes envolvidas. Saber quem é o responsável pela solução desse problema é essencial para evitar conflitos. Neste artigo, abordamos a questão à luz da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991), que regula as relações de aluguel no Brasil.

O que diz a Lei do Inquilinato sobre manutenção e reparos?

A Lei do Inquilinato define claramente os deveres de proprietários e inquilinos em relação à manutenção do imóvel. Segundo o artigo 22, é responsabilidade do locador (proprietário):

Entregar o imóvel em condições de uso: o imóvel deve estar em bom estado de conservação no início do contrato.

Realizar reparações estruturais: problemas que envolvem a estrutura do imóvel, como infiltrações, são de responsabilidade do locador, salvo se causados pelo uso indevido do inquilino.

Já o artigo 23 define que o locatário (inquilino) deve:

Cuidar do imóvel: zelar pelo bem durante a vigência do contrato.

Realizar pequenos reparos: manutenções relacionadas ao uso cotidiano do imóvel (exemplo: troca de lâmpadas ou manutenção de torneiras).

Infiltração: uma questão estrutural

A infiltração é considerada um problema estrutural, pois, geralmente, está relacionada a falhas na construção ou na impermeabilização do imóvel. Portanto, de acordo com a Lei do Inquilinato, a responsabilidade pela resolução desse problema recai sobre o locador, exceto se:

A infiltração tiver sido causada diretamente por negligência do inquilino (exemplo: entupimento de ralos ou calhas devido à falta de limpeza).

Como proceder em caso de infiltração?

Caso o problema de infiltração seja identificado, seguem os passos recomendados para resolver a situação de forma eficiente:

Documentação: O inquilino deve informar o problema ao locador, preferencialmente por escrito (e-mail ou notificação formal), anexando fotos e descrição do problema.

Análise técnica: É importante que um profissional, como um engenheiro ou pedreiro, avalie a origem da infiltração para determinar se se trata de um problema estrutural ou de uso.

Ação conjunta: O locador deve providenciar os reparos necessários o mais breve possível. Caso o problema impacte a habitabilidade do imóvel, o inquilino pode, inclusive, negociar um desconto no aluguel até que o reparo seja concluído.

O que fazer em caso de impasse?

Se o locador se recusar a realizar os reparos, o inquilino pode registrar sua demanda  para mediação do conflito com Dr. Inquilino! 

 O mais importante é manter o diálogo, agir com transparência e buscar soluções rápidas para minimizar prejuízos e preservar a relação entre locador e inquilino.